내 집 마련 준비 체크리스트

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내 집 마련 준비 체크리스트

예산 계산부터 계약·입주까지, 순서대로 점검하면 실수가 줄어드는 실전 체크리스트입니다.

데이터 기준일

2026.06.12

| 0단계: 예산부터 숫자로

내 집 마련의 시작은 매물 검색이 아니라 예산 확정입니다. 공식은 단순합니다. 보유 자금 + 대출 가능액(DSR·LTV 한도 내) – 부대비용 = 매수 가능 가격. 부대비용은 취득세(주택 가액·보유 수에 따라 1~12%), 중개보수, 이사·수리비까지 통상 매매가의 2~5%를 잡습니다. 월 원리금 상환액이 세후 소득의 30%를 넘지 않는 선이 장기적으로 안전합니다.

대출 가능액과 월 상환액은 대출 이자·DSR 계산기에서, 대출 상품 비교는 대출 종합 가이드에서 확인하세요.

| 자금 계획 예시: 매매가 6억 원이라면

보유 자금 2억 4,000만 원, 주택담보대출 LTV 70% 가정 시 대출 가능액은 최대 4억 2,000만 원이지만, 실제로는 DSR이 먼저 한도를 깎습니다. 연 소득 6,000만 원, 금리 4%, 30년 만기 기준 DSR 40% 한도의 대출 가능액은 약 4억 2,000만 원 수준이라 LTV와 비슷하지만, 기존 신용대출이 있으면 그만큼 줄어듭니다. 여기에 취득세(6억 이하 1주택 1.1%, 약 660만 원)와 중개보수·이사비까지 약 1,500만~2,000만 원의 부대비용을 보유 자금에서 먼저 빼고 계산해야 잔금일에 돈이 모자라는 사고를 막을 수 있습니다.

| 1단계: 청약이냐 기존 주택 매매냐

기준	청약(분양)	기존 주택 매매
가격	분양가상한제 적용 시 시세 대비 저렴 가능	시세대로, 협상 여지
시점	입주까지 2~3년 대기	잔금 후 즉시 입주
자격	통장·가점·거주 요건 필요	자금만 있으면 가능
리스크	입주 시점 시세·잔금 대출 불확실성	매물 하자·권리관계 확인 책임
적합	가점 높거나 특별공급 해당자	당장 거주가 필요한 실수요자

청약 트랙을 탄다면 지금 접수 중인 단지와 가점 구조를 청약·분양 핫존에서 먼저 확인하세요.

| 2단계: 입지 점검 8항목

항목	확인 방법
직주 거리	출퇴근 대중교통 실측(지도 앱 출근 시간대 기준)
학군·보육	초등학교 배정, 도보 통학 가능 여부
개발 호재의 실체	지자체 고시·국토부 계획 원문으로 확인(소문 배제)
실거래가 추이	국토부 실거래가 공개시스템 최근 1년
전세가율	매매가 대비 전세가 비율, 갭과 하방 지지 판단
공급 물량	향후 2~3년 인근 입주 예정 물량
관리비·연식	엘리베이터·배관 등 수선 이력, 월 관리비
혐오·소음 시설	낮·밤 시간대 직접 방문

| 3단계: 계약 전 서류 점검

등기부등본(갑구 소유권·을구 근저당)을 계약 직전과 잔금일에 각각 떼서 변동이 없는지 확인합니다. 건축물대장으로 위반건축물 여부를, 매도인 신분증과 등기상 소유자 일치를 확인하고, 계약금·중도금·잔금은 반드시 등기상 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 전세를 끼고 사는 경우 임차인의 보증금·계약 만기·대항력 여부가 인수 조건이 된다는 점을 계약서 특약으로 명확히 합니다.

| 4단계: 입주 전후 행정 일정

시점	할 일
잔금일	소유권이전등기 신청(법무사 통상 동행), 관리비·공과금 정산
잔금일로부터 60일 이내	취득세 신고·납부(기한 경과 시 가산세)
입주 후 14일 이내	전입신고(주택담보대출 실거주 요건·청약 거주 요건과도 연결)
입주 첫 달	화재보험 가입, 하자 보수 접수(신축), 자동이체 정리

| 가장 흔한 실수 5가지

실수	결과	예방
부대비용 누락	잔금일 자금 부족, 계약 위약 위험	매매가의 2~5%를 예산에서 선차감
대출 사전심사 생략	계약 후 한도 부족 발견	계약 전 은행 사전 한도 조회
등기부 1회만 확인	잔금 직전 근저당 설정 미발견	계약일과 잔금일 각각 발급
전입신고 지연	대항력 공백, 대출 실거주 요건 위반	입주 즉시 전입신고
감정에 쫓긴 계약	고점 추격 매수	예산 상한을 정하고 초과 매물은 보지 않기

취득세율·신고 기한 등은 지방세법 기준이며 개정될 수 있습니다. 계약 관련 내용은 일반 정보로, 분쟁 소지가 있는 거래는 공인중개사·법무사 확인을 권합니다.