내집 연금은 집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 구조이다. 공적 제도인 주택연금은 공시가격 12억 원 이하, 민간 상품인 하나더넥스트 내집연금은 공시가격 12억 원 초과 주택을 대상으로 한다.
같은 집이라도 제도에 따라 가입 가능 여부, 지급 방식, 중도해지 부담이 달라진다. 내집 연금은 주택 자산을 현금 흐름으로 바꾸는 방식이며, 적용 범위는 좁고 명확하다.
핵심 요약
- 공적 주택연금은 부부 중 1명 만 55세 이상, 부부합산 공시가격 12억 원 이하가 기준이다.
- 민간 하나더넥스트 내집연금은 공시가격 12억 원 초과 주택도 대상이 되고, 2주택 보유자도 조건에 따라 가입이 가능하다.
- 가입 전에는 월 수령액, 보증료, 해지 시 정산 방식, 실거주 요건을 함께 본다.
내집 연금의 두 갈래 구조
내집 연금은 공적 주택연금과 민간 역모기지 상품으로 나뉜다. 공적 제도는 한국주택금융공사가 운영하고, 민간 상품은 은행이 자체 기준으로 설계한다.
공적 주택연금은 국가 보증이 붙는 형태이고, 민간 상품은 금융회사가 정한 금리와 담보 평가가 적용된다. 내 집을 담보로 연금을 받는 방식은 법적 성격이 다르다.
공적 주택연금은 공시가격 12억 원 이하 주택이 기준이다. 하나더넥스트 내집연금은 공시가격 12억 원 초과 주택을 겨냥한 상품이며, 고가 주택 보유자의 현금 흐름 공백을 메우는 구조이다.
공적 제도는 장기 안정성이 강점이고, 민간 상품은 고가 주택까지 포섭하는 범위가 강점이다. 다만 민간 상품은 금리, 중도상환 조건, 신탁 구조를 별도로 읽어야 한다.
내집 연금이라는 말은 하나의 제도를 뜻하지 않는다. 같은 표현 아래에 공적 주택연금과 민간 역모기지론이 함께 놓여 있다.
가입 기준과 대상 주택 비교
가입 기준은 제도별로 뚜렷하게 갈린다. 연령, 주택 가격, 주택 수, 실거주 요건이 핵심이다.
공적 주택연금은 부부 중 1명 만 55세 이상이면 신청 가능하다. 주택 기준은 부부합산 공시가격 12억 원 이하이고, 2주택자도 합산 가격이 12억 원 이하면 가입할 수 있다. 공시가격 12억 원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입 가능하다.
민간 하나더넥스트 내집연금은 공시가격 12억 원 초과 주택을 대상으로 한다. 2주택 보유자도 가입 가능하며, 은행 신탁 방식으로 집을 맡기는 구조이다. 다만 세부 심사 기준은 은행의 담보 평가와 내부 승인 체계에 따라 달라진다.
제도별 차이는 표로 보면 선명하다.
| 구분 | 공적 주택연금 | 민간 내집연금 |
|---|---|---|
| 운영 주체 | 한국주택금융공사 | 은행 |
| 연령 기준 | 부부 중 1명 만 55세 이상 | 상품별 심사 |
| 주택 가격 기준 | 부부합산 공시가격 12억 원 이하 | 공시가격 12억 원 초과 주택 |
| 주택 수 | 2주택 일부 허용 | 2주택 가능 |
| 지급 성격 | 국가 보증 연금 | 은행 대출성 연금 |
주택 종류도 확인 대상이다. 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택이 기본 대상이며, 주거용 오피스텔은 제도별 인정 범위가 다르다. 주소지와 실제 거주 형태가 맞지 않으면 심사에서 제외될 수 있다.
월 수령액과 금리 반영 방식
내집 연금의 월 수령액은 주택 가격과 가입 나이로 결정된다. 나이가 많을수록, 담보 가치가 높을수록 월 지급액은 커진다.
공적 주택연금은 2026년 3월 1일 이후 신규 가입자 기준으로 평균 수령액이 3.1% 올랐다. 평균 가입자 기준으로 2025년 월 129만 7,000원에서 133만 8,000원 수준으로 높아졌다. 초기 보증료를 1.5%에서 1.0%로 낮춘 대신 잔액에 붙는 연 보증료율은 0.75%에서 0.95%로 조정됐다.
민간 하나더넥스트 내집연금은 고가 주택에 맞춘 별도 금리 체계를 쓴다. 2026년 6월 1일부터 6월 30일까지 적용이율은 5.37%였고, 2026년 5월 1일부터 5월 31일까지는 5.03%, 2026년 4월 1일부터 4월 30일까지는 5.02%였다. 금리 변동이 곧 월 지급액과 이자 부담에 연결된다.
월 수령액은 가입 시점에 따라 달라진다. 공적 제도는 연령과 주택 가격이 핵심이고, 민간 상품은 여기에 상품 금리와 신탁 비용이 더해진다.
민간 상품에서 시가 20억 원 아파트를 65세가 가입하면 월 360만 원 안팎, 시가 26억 원 아파트는 월 460만 원 수준 사례가 제시된 바 있다. 다만 이는 상품 구조와 시점에 따라 달라지는 수치이고, 실제 약정 금액은 담보 평가와 적용이율에 따라 변동한다.
실거주 요건과 중도해지 부담
공적 주택연금은 가입 주택에 실거주하는 구조가 기본이다. 다만 2026년 6월 1일부터는 질병 치료, 자녀 봉양, 요양시설 입주 같은 불가피한 사정이 있으면 실거주하지 않아도 유지되는 범위가 넓어졌다.
민간 내집연금은 신탁 구조를 통해 거주 안정성을 유지하는 방식이다. 집을 맡기고도 해당 주택에서 계속 거주할 수 있도록 설계되어 있으며, 배우자 사망 후에도 남은 배우자가 종신으로 연금을 받을 수 있는 구조가 포함된다.
중도해지는 가장 민감한 항목이다. 공적 주택연금은 받은 연금과 이자, 보증료를 정산해 반환해야 하며, 민간 상품도 해지 시 원리금과 약정 비용 정산이 뒤따른다. 가입 뒤 얼마 동안 유지했는지에 따라 환급 구조가 달라진다.
공적 제도는 2026년 개편으로 초기 보증료 환급 기간이 3년에서 5년으로 늘었다. 이 변경은 중도 해지 가능성을 일정 부분 반영한 조치이다.
내집 연금은 월 현금 흐름만 보는 상품이 아니다. 거주 지속성, 해지 비용, 배우자 승계 조건, 상속 정산 방식이 함께 묶여 있다.
상속과 세금, 정산 구조
상속 정산은 가입자 가족이 가장 자주 확인하는 항목이다. 연금 수령액이 집값을 넘어서더라도 부족분을 상속인에게 추가 청구하지 않는 구조가 공적 제도에 적용된다.
민간 하나더넥스트 내집연금도 책임 범위를 신탁주택에 한정하는 방식으로 설계된다. 부부가 사망하기 전까지 받은 금액이 주택 매각가보다 많아도 상속인에게 부족분을 청구하지 않는 구조가 핵심이다. 반대로 연금 총액보다 집값이 더 남으면 잔여 재산이 상속된다.
세금 측면에서는 집을 유지하는 동안 재산세와 보유세 부담이 계속 남는다. 공적 주택연금은 재산세 감면 혜택이 붙는 경우가 있고, 기존 담보대출이 있으면 대출상환방식으로 갈아타는 구조도 있다.
민간 상품은 은행 상품이므로 금융비용 구조를 별도로 본다. 대출 이자, 신탁 수수료, 설정 비용이 합쳐지면 체감 수령액이 낮아질 수 있다.
상속을 우선하면 현금 흐름은 약해지고, 현금 흐름을 우선하면 상속 재산은 줄어든다. 내집 연금은 이 충돌을 숫자로 정리하는 제도이다.
신청 전 체크 항목과 현실 변수
신청 전에는 주택 가격, 나이, 주택 수, 실거주 형태를 먼저 본다. 공적 제도와 민간 상품은 같은 이름을 써도 심사 기준이 다르다.
공적 주택연금은 한국주택금융공사 홈페이지와 모바일 서비스에서 예상 연금 조회가 가능하다. 민간 내집연금은 하나은행 상담 창구에서 담보 평가와 금리 적용을 확인해야 한다. 같은 주소의 같은 집이라도 등기 형태, 공동명의 여부, 기존 대출 유무에 따라 결과가 달라진다.
공시가격 12억 원 초과 고가 주택은 공적 제도에서 빠지지만, 민간 상품에서 길이 열린다. 반대로 공시가격 12억 원 이하 주택은 공적 제도가 먼저 검토 대상이 된다. 내집 연금이라는 이름 아래 어떤 상품이 맞는지는 집값 구간에서 갈린다.
2026년 기준으로는 공적 제도의 개편 폭도 컸다. 신규 가입자의 월 수령액이 3.1% 올랐고, 실거주 완화와 우대형 확대가 함께 움직였다. 민간 상품은 12억 원 초과 주택 시장을 겨냥해 별도로 돌아간다.
내집 연금은 집을 유지하면서 현금을 확보하는 수단이다. 조건, 금리, 해지 비용, 상속 정산이 동시에 걸려 있으므로 단일 수치만 보고 판단할 수 없는 구조이다.
