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주택담보대출소득공제는 근로소득자가 주택 취득을 위해 받은 장기주택저당차입금의 이자 상환액을 연말정산 소득에서 공제하는 제도입니다. 과세기간 종료일 기준 1주택 요건, 취득 당시 기준시가 6억 원 이하, 상환기간 10년 이상 조건이 핵심 판단 기준입니다.
공제 대상 금액은 원금이 아닌 실제 납부 이자이며, 대출기간·고정금리 여부·비거치식 분할상환 여부에 따라 연간 한도가 달라집니다. 주택 취득일, 등기일, 대출 실행일이 어긋난 경우에는 공제 대상에서 제외될 수 있습니다.
장기주택저당차입금 공제 기본 구조
주택담보대출소득공제의 세법상 명칭은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제입니다. 근로소득이 있는 거주자가 주택을 취득하면서 장기 대출을 받고 해당 연도에 이자를 납부한 경우 적용할 수 있습니다.
소득공제는 납부 이자만큼 과세표준을 줄이는 방식입니다. 공제 한도 2,000만 원을 적용받더라도 2,000만 원이 현금으로 지급되는 구조는 아니며, 근로소득 과세표준과 적용 세율에 따라 결정세액 감소액이 산정됩니다.
예를 들어 연간 이자 상환액이 900만 원이고 해당 대출의 공제 한도가 1,800만 원이면 900만 원 전액이 소득공제 대상이 됩니다. 반면 이자 상환액이 2,300만 원이고 한도가 1,800만 원이면 1,800만 원까지만 반영됩니다.
- 근로소득이 있는 거주자
- 주택 취득 목적의 저당차입금
- 상환기간 10년 이상
- 해당 과세기간 이자 납부분
- 금융기관 이자상환증명서
1주택 세대 판정과 세대주 기준
주택담보대출소득공제는 과세기간 종료일인 12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 보유 세대를 기준으로 판정합니다. 세대 구성원이 보유한 주택 수를 반영하므로 본인 명의 주택이 1주택이더라도 배우자 또는 동일 세대원이 추가 주택을 보유한 경우 공제 적용이 제한될 수 있습니다.
기본 적용 대상은 세대주입니다. 세대주가 주택임차차입금 원리금상환액 공제, 주택마련저축 공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받지 않는 경우에는 일정 요건 아래 근로소득이 있는 세대원에게 적용될 수 있습니다.
연도 중 주택을 매도하거나 새 주택을 취득한 경우에는 12월 31일 보유 현황이 판단 기준이 됩니다. 연말 이전에 기존 주택을 처분하여 1주택 상태가 된 경우에는 주택 수 요건을 충족할 수 있으나, 대출 명의와 주택 소유 명의, 취득 시점 요건은 별도로 충족해야 합니다.
부부가 주소지를 달리 두고 있더라도 세법상 동일 세대로 판단되는 사례가 있습니다. 주민등록표 주소만으로 주택 수를 단정하기 어려운 경우에는 가족관계와 실제 세대 구성, 주택 보유 내역을 기준으로 판단합니다.
기준시가 6억 원 적용 시점
2024년 1월 1일 이후 취득한 주택은 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 요건을 적용합니다. 기준시가는 공시가격 체계에 따라 산정하는 금액입니다.
아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격, 다가구주택 등은 해당 주택 유형에 따른 공시가격 자료를 사용합니다. 매매가가 6억 원 이하이더라도 취득 당시 기준시가가 기준을 초과하면 공제 대상에 포함되지 않습니다.
2023년 12월 31일 이전 취득분에는 취득 당시 기준시가 5억 원 이하 기준이 적용될 수 있습니다. 주택 취득 시기에 따라 가격 기준이 달라지므로, 현재 공시가격이 아닌 취득 당시 공시가격 자료를 확보해야 합니다.
분양주택은 분양계약일과 사용승인일, 소유권보존등기일, 대출 실행일이 밀접하게 연결됩니다. 분양권 단계에서 차입한 자금과 준공 후 담보대출의 공제 여부는 차입 목적 및 등기일 기준을 적용하여 구분합니다.
10년·15년 상환기간별 공제 한도
상환기간 10년 이상 대출부터 주택담보대출소득공제 적용을 검토할 수 있습니다. 10년 이상 15년 미만 대출은 고정금리 또는 비거치식 분할상환 요건을 충족한 경우 연 600만 원 한도가 적용됩니다.
상환기간 15년 이상 대출은 상환구조에 따라 한도가 800만 원, 1,800만 원, 2,000만 원으로 구분됩니다. 고정금리와 비거치식 분할상환을 모두 충족한 15년 이상 대출은 가장 높은 연 2,000만 원 한도를 적용받습니다.
고정금리는 대출기간 중 적용금리가 고정되는 구조를 말합니다. 비거치식 분할상환은 대출 실행 후 원금 상환을 시작하고 매년 일정 기준 이상의 원금을 상환하는 구조로 판단합니다.
거치기간을 둔 대출은 비거치식 분할상환 요건에 해당하지 않을 수 있습니다. 원리금균등상환 방식이라고 기재되어 있어도 최초 원금 상환 시점과 연간 원금 상환액을 대출 약정서와 상환내역에서 확인해야 합니다.
| 상환기간 및 대출 구조 | 연간 소득공제 한도 | 적용 요건 |
|---|---|---|
| 10년 이상 | 600만 원 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 |
| 15년 이상 | 800만 원 | 일반 상환방식 |
| 15년 이상 | 1,800만 원 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 |
| 15년 이상 | 2,000만 원 | 고정금리 및 비거치식 분할상환 |
대출 실행일과 명의 요건 점검
주택 소유권이전등기일 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입한 대출이 기본 대상입니다. 잔금일에 대출을 실행했더라도 등기일과의 간격이 3개월을 초과하면 장기주택저당차입금 요건 충족 여부가 달라질 수 있습니다.
대출 명의와 주택 소유 명의도 확인 대상입니다. 본인이 소유한 주택을 취득하기 위하여 본인 명의로 차입한 대출이 원칙이며, 배우자 명의 대출이나 공동명의 주택은 지분과 차입 명의에 따라 공제 가능 금액을 산정합니다.
대환대출은 기존 장기주택저당차입금을 상환하기 위한 차입금으로서 세법상 요건을 충족하면 공제 대상이 될 수 있습니다. 기존 대출의 최초 실행일, 기존 대출의 공제 적격성, 신규 대출의 상환기간, 대환 사실을 증명하는 금융기관 서류가 필요합니다.
생활안정자금 목적의 담보대출, 사업자금 대출, 기존 주택 취득과 직접 연결되지 않은 추가대출은 장기주택저당차입금 공제 대상에서 제외될 수 있습니다. 대출 약정서상 자금 용도와 담보 설정 내용이 판단 자료로 사용됩니다.
- 주택 취득 당시 기준시가 자료
- 소유권이전등기일 또는 보존등기일
- 대출 실행일과 최초 대출 약정서
- 상환기간·금리유형·거치기간 내역
- 금융기관 이자상환증명서
- 주민등록표등본과 세대 주택 보유 현황
변동금리 대출과 금리 자료 활용
변동금리 주택담보대출은 금리 변동에 따라 연간 이자 상환액이 달라집니다. 다만 대출금리가 상승하여 이자 부담이 커지더라도 공제 대상은 실제 납부 이자 범위와 법정 한도 내에서 산정됩니다.
2026년 7월 30일 기준 은행 주택담보대출 평균금리 자료에는 경남은행 BNK모바일주택담보대출 변동금리 평균 3.85%, 중소기업은행 IBK주택담보대출 변동금리 평균 4.04%, 부산은행 BNK행복스케치 모기지론 변동금리 평균 4.1%가 포함됩니다.
주식회사 케이뱅크 아파트담보대출 구입자금 변동금리는 평균 4.15%로 집계됩니다. 한국은행 기준금리는 2025년 12월 기준 2.5%이며, 실제 적용금리는 차주 신용도, 담보가치, 우대금리 조건, 대출비율에 따라 달라집니다.
| 상품명 | 금리 유형 | 평균금리 | 최저~최고 금리 |
|---|---|---|---|
| 경남은행 BNK모바일주택담보대출 | 변동금리 | 3.85% | 4.26%~6.79% |
| 중소기업은행 IBK주택담보대출 | 변동금리 | 4.04% | 4.57%~4.87% |
| 부산은행 BNK행복스케치 모기지론 | 변동금리 | 4.1% | 4.2%~5.6% |
| 주식회사 케이뱅크 아파트담보대출 구입 | 변동금리 | 4.15% | 4.46%~4.46% |
상기 금리 자료의 기준일은 2026년 7월 30일입니다. 변동금리 대출은 15년 이상이더라도 고정금리 요건을 충족하지 않으므로, 비거치식 분할상환 요건 충족 여부에 따라 1,800만 원 한도 또는 800만 원 한도가 적용됩니다.
연말정산 반영 절차와 누락 대응
금융기관이 제출한 자료는 연말정산 간소화 서비스에서 조회되는 경우가 많습니다. 조회 금액이 없거나 실제 이자 납부액과 차이가 있는 경우에는 금융기관에서 장기주택저당차입금 이자상환증명서를 발급받아 회사 연말정산 담당 부서에 제출합니다.
소득공제 적용 전 이자상환증명서의 대출기간, 금리 유형, 거치기간, 차입일, 대출 명의를 확인합니다. 간소화 자료에 이자 금액이 표시되더라도 주택 수와 기준시가, 등기일 기준을 충족하지 않으면 공제가 제한됩니다.
회사 연말정산에서 주택담보대출소득공제를 누락한 근로자는 종합소득세 신고 또는 경정청구 절차를 통해 정정할 수 있습니다. 경정청구는 법정 신고기한이 지난 뒤 일정 기간 내에 진행하며, 공제 요건을 입증할 수 있는 등기자료와 금융기관 증명서를 보관해야 합니다.
주택담보대출소득공제는 1주택 세대 여부, 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 여부, 10년 이상 상환기간, 대출 실행 시점을 모두 충족하는 경우 적용됩니다. 대출 약정 변경이나 대환이 발생한 해에는 기존 차입금과 신규 차입금의 조건을 구분하여 연말정산 자료를 제출해야 합니다.
