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주담대 수수료는 갈아타기 순간에 가장 먼저 계산하는 비용이다. 대출 잔액이 3억 원이고 중도상환수수료율이 0.56%라면, 단순 계산만으로도 수수료가 168만 원 수준까지 나온다. 여기에 신규 대출 취급 비용과 법무 관련 비용이 붙으면 실제 부담은 더 커진다.
2025년 1월 13일부터 은행권 주택담보대출 중도상환수수료는 크게 낮아졌다. 고정금리 주담대는 평균 1.43%에서 0.56% 수준으로, 변동금리 주담대는 0.7% 안팎에서 0.55% 수준으로 내려갔다. 주담대 수수료는 금리와 비용 구조로 본다.
- 중도상환수수료: 대출 실행 후 3년 이내 조기상환 시 부과
- 신규 대출 비용: 인지세, 감정평가비, 법무비용, 근저당 설정·말소비용
- 손익 판단 기준: 남은 대출기간, 잔액, 금리차, 수수료율
주담대 수수료의 기본 구조
주담대 수수료에서 가장 먼저 보는 항목은 중도상환수수료다. 대출 만기 전에 원금의 일부나 전부를 갚을 때 발생하며, 통상 3년 이내에만 부과된다. 약정 기간이 30년이더라도 수수료 판단 기준은 실행일로부터 3년 구간이다.
계산 구조는 단순하다. 상환 원금에 수수료율을 곱하고, 잔존일수 비율을 반영한다. 그래서 같은 3억 원 대출이라도 실행 6개월 후 상환과 2년 10개월 후 상환의 금액이 다르게 나온다.
2025년 1월 13일 이후 은행권 기준은 실비용 범위 중심으로 바뀌었다. 고정금리 주담대 평균 수수료율은 0.56% 수준, 변동금리 주담대는 0.55% 수준이다. 2024년 이전 계약보다 체감 부담이 줄어든 구조다.
중도상환수수료 계산 방식
계산식은 다음과 같이 정리된다. 중도상환수수료는 중도상환금액 × 수수료율 × 잔존일수 ÷ 대출기간이다. 슬라이딩 방식이 적용되므로 시간이 지날수록 금액은 낮아진다.
예를 들어 3억 원, 수수료율 0.56%, 대출기간 1,095일, 실행 후 365일 시점 상환이라면 잔존일수는 730일이다. 계산 결과는 약 112만 원 수준이다. 같은 조건에서 1.43%를 적용하면 약 285만 원까지 올라간다.
| 대출금액 | 수수료율 | 경과일수 | 예상 수수료 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 0.56% | 365일 | 약 37만 3,000원 |
| 2억 원 | 0.56% | 365일 | 약 74만 6,000원 |
| 3억 원 | 0.56% | 365일 | 약 112만 원 |
| 3억 원 | 1.43% | 365일 | 약 285만 원 |
은행별 약정에 따라 산식 적용 구간과 면제 조건이 조금씩 다르다. 일부 상품은 연간 원금의 일정 비율까지 무수수료 상환을 허용한다. 이 비율이 10%인지 20%인지에 따라 체감 비용은 크게 달라진다.
은행별 수수료와 금리 수준
2026년 06월 19일 기준 은행 주택담보대출 평균금리를 보면 변동금리 상품이 4% 초중반대에 분포한다. 경남은행 BNK모바일주택담보대출은 평균 4.07%, 최저 3.8%, 최고 6.38%다. 경남은행 집집마다 도움대출II는 평균 4.12% 수준이다.
농협은행주식회사 NH주택담보대출도 평균 4.12%에서 4.2% 수준으로 형성돼 있다. 같은 은행 안에서도 상품명과 금리형태에 따라 최저금리와 최고금리 차이가 상당하다. 주담대 총비용은 금리 범위와 수수료로 판단한다.
| 은행 | 상품명 | 금리유형 | 평균금리 | 금리범위 |
|---|---|---|---|---|
| 경남은행 | BNK모바일주택담보대출 | 변동금리 | 4.07% | 3.8%~6.38% |
| 경남은행 | 집집마다 도움대출II | 변동금리 | 4.12% | 3.12%~4.71% |
| 경남은행 | 집집마다 도움대출II | 변동금리 | 4.12% | 4.11%~5.97% |
| 농협은행주식회사 | NH주택담보대출 | 변동금리 | 4.12% | 3.57%~6.27% |
| 농협은행주식회사 | NH주택담보대출 | 변동금리 | 4.2% | 3.57%~6.27% |
금리 수준이 4%대 초반이라도 대출 잔액이 크면 이자 총액은 빠르게 커진다. 반대로 금리 차이가 0.3%p만 나도 3억 원 이상에서는 연간 부담이 눈에 띄게 달라진다. 주담대 수수료와 금리의 합산 비교가 필요한 이유다.
갈아타기 때 붙는 부대비용
주담대 갈아타기에서는 중도상환수수료만 보지 않는다. 인지세, 감정평가비, 근저당 설정비, 근저당 말소비, 법무사 비용이 함께 붙는다. 은행과 상품 구조에 따라 일부 항목은 대출자가 부담하고 일부는 은행이 부담한다.
인지세는 대출금액 구간에 따라 달라진다. 1억 원 초과 10억 원 이하 구간은 통상 15만 원, 은행과 차주가 각각 50%씩 부담하는 구조가 많다. 3억 원 대출이면 인지세만 7만 5,000원씩 나뉘는 경우가 일반적이다.
- 인지세 15만 원 구간
- 법무사 수수료 및 등기 관련 비용
- 근저당 설정·말소 비용
- 감정평가 수수료
- 기존 대출 해지 관련 수수료
은행에 따라 제증명서 발급 수수료도 존재한다. 우리은행 기준 여신관련 제증명서 발급은 전산 2,000원, 수기 3,000원이다. 은행조회서는 여·수신 30,000원, 수신 20,000원이다. 갈아타기 과정에서 직접 큰 비중을 차지하지는 않지만, 여러 서류가 붙으면 체감 비용이 올라간다.
수수료가 유리하게 바뀌는 경우
대출 실행 후 3년이 가까워질수록 중도상환수수료는 급격히 줄어든다. 잔존기간이 1년 미만이면 체감 비용이 작아지고, 3년이 지나면 면제된다. 주담대 수수료가 낮아졌다고 해도 시점 판단은 여전히 중요하다.
잔액이 1억 원대인 경우와 3억 원대인 경우는 계산 결과가 완전히 다르다. 예를 들어 1억 원을 0.56%로 조기상환하면 약 30만 원대 수수료가 나온다. 3억 원이면 같은 조건에서 100만 원대가 된다.
변동금리 상품에서 금리 상승 폭이 크게 나타나면 갈아타기 유인이 커진다. 반대로 갈아타기 직후 다시 상환할 계획이 있으면 이중 비용이 생긴다. 신규 대출의 금리 우위가 수수료와 부대비용을 상쇄하는지 계산해야 한다.
계산 예시와 손익 분기점
실제 판단은 단순 비교표보다 손익분기점 계산이 선명하다. 현재 대출 금리와 새 대출 금리의 차이, 남은 기간, 상환 예정 금액을 넣으면 된다. 주담대 수수료가 100만 원대라면 금리 차이로 연간 절감되는 이자가 그보다 커야 의미가 생긴다.
3억 원 잔액을 기준으로 금리 차이 0.5%p면 연이자 차이는 약 150만 원이다. 이때 중도상환수수료 112만 원, 인지세와 법무비용 30만 원에서 60만 원이 붙으면 첫해 실익은 작아진다. 반면 잔여기간이 5년 이상 남아 있으면 누적 절감액이 커진다.
갈아타기에서 자주 놓치는 항목은 실행 후 1년 이내의 조기상환이다. 일부 차주는 더 낮은 금리를 찾았다가 다시 수수료를 내는 구조에 들어간다. 기존 대출의 남은 기간과 새 대출의 고정기간으로 본다.
실무에서 자주 확인되는 항목
약정서에는 중도상환수수료율과 면제 조건이 함께 적힌다. 연간 면제 한도, 부분상환 여부, 전액상환 시 적용 방식이 다르다. 주담대 수수료는 약정 조항에 따라 최종 금액이 달라진다.
상품에 따라 모바일 신청과 영업점 신청의 금리 조건이 다르게 표시되기도 한다. 대출조회 시점과 실행 시점의 금리도 다를 수 있다. 조회 금리를 기준으로 갈아타기를 결정하면 실제 실행금리가 달라질 수 있다.
금리 공시가 낮은 상품은 조건이 붙는 경우가 많다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 우대조건 충족 여부가 반영된 수치다. 주담대 수수료를 함께 볼 때는 우대조건이 장기 유지 가능한지도 같이 본다.
갈아타기 판단에서 남는 숫자는 세 가지다. 현재 대출 상환 시 발생하는 수수료, 새 대출 실행에 붙는 부대비용, 앞으로 줄어드는 이자액이다. 이 셋을 합치면 주담대 수수료의 실제 무게가 나온다.
